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Pas de surface privative pour les maisons individuelles ! - 28/03/2017

Le débat sur l’extension de la Loi Carrez aux ventes de biens immobiliers n’appartenant pas au régime de la copropriété refait régulièrement surface. Une fois encore, le ministère du logement s’est montré réticent à cette éventualité.

La loi Carrez : qu’est-ce-que c’est ?

Votée le 18 décembre 1996, la loi n° 96-1107 a été adoptée afin que la protection des acquéreurs de biens immobiliers soumis au statut de la copropriété soit améliorée.

La mesure phare de ce texte, communément connu sous le nom de loi Carrez, a été l’obligation de faire apparaitre la surface privative dans les actes de la transaction. Son absence peut justifier une annulation de la vente et toute erreur de plus de 5% constatée au préjudice du vendeur peut désormais faire l’objet d’une diminution proportionnelle du prix d’achat.

Une absence d’égalité de protection qui suscite le débat

Cette obligation spécifique imposée aux ventes de lots de copropriété entraine, de facto, une inégalité dans la protection des acquéreurs. En effet, les acheteurs d’une maison individuelle n’ont pas accès au même niveau d’information et ne disposent d’aucun recours en cas d’erreur sur la surface du bien.

Cette inégalité a de nouveau fait l’objet d’une question parlementaire au ministre du Logement en août dernier en vue d’obtenir une extension de la loi Carrez à tous les logements afin de « procurer à tous les acheteurs les mêmes garanties ».

Une appréciation différente de la valeur des biens

Dans sa réponse, le ministère du Logement a tenu à rappeler les raisons pour lesquelles l’application de la loi Carrez aux ventes de maisons individuelles n’est pas justifiée.

Si la notion de surface privative s’avère prépondérante dans la fixation du prix de vente d’un bien en copropriété, la détermination de la valeur d’une maison dépend d’autres facteurs comme l’état du bâti ou la surface du terrain.

Pour un lot de copropriété, le prix de vente au mètre carré sert en effet de base commerciale. La réparation financière d’une erreur de calcul de la surface privative peut donc facilement être estimée. Pour une maison, en revanche, cette erreur ne pourrait faire l’objet d’une diminution du prix de vente proportionnelle puisqu’il faut tenir compte d’autres critères.


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